Am Morgen des 5. Dezember eröffnete Moritz Mirascija, Business Circle zusammen mit und Karoline Hofmann, Dr. Clemens Lanschützer und Johannes Feilmair von E+H Rechtsanwälte im vorweihnachtlich dekorierten Sall der Labstelle in Wien das Immobilien Legal Breakfast zum ebenso aktuellen wie komplexen Thema “Strukturierung von Immobilienfinanzierungen und Eigenkapitalausstattung in der Krise”.
Die Stabilisierung von bestehenden Immobilienfinanzierungen in der Schieflage ist gerade im Zentrum der medialen Aufmerksamkeit. Am Markt explodieren Bau-, Material- und Personalkosten. Das geplante Budget geht erweist sich als nicht ausreichend und wegen der schlechteren Marktlage findet sich kein Käufer / Investor / Refinanzierungsgeber für das Projekt, welches im worst case scenario als Bauruine enden könnte. Um so mehr ein Grund, sich mit Finanzierung und Eigenkapitalausstattung zu beschäftigen.
Dr. Clemens Lanschützer: Immobiliengesellschaftsformen und Kapitalerhaltungsvorschriften
Immobiliengesellschaften existieren häufig in Form verdeckter Kapitalgesellschaften, um das persönliche Haftungsrisiko der Gesellschafter zu minimieren Zum Problem der Kapitalerhaltung bei Insolvenz sind die Regeln in Österreich strenger als im EU-Vergleich, wie z.B. in Deutschland. Insbesondere nicht erlaubt ist die Einlagenrückgewähr zu nicht-marktüblichen Konditionen. Zu diesem Prinzip der Drittüblichkeit brachte Herr Dr. Lanschützer noch einige anschauliche Beispiele.
Johannes Feilmair, LL.M.: Gesellschafter-Finanzierung und Eigenkapitalersatzgesetz.
Johannes Feilmair erläuterte die rechtlichen Fragen zum Sanierungsprivileg für Eigenkapitalgeber, die eben nicht wie marktübliche Kreditgeber zu behandeln sind. Das ist insbesondere dann anzuwenden, wenn ein Gesellschafter während der Krise der Gesellschaft einen Kredit gewährt. Der Vortragende ging dann darauf ein, wie der Gesetzgeber eine Krise definiert und welche Kennzahlen - wie Eigenmittelquote und fiktive Tilgungsdauer - dazu betrachtet werden. Aus der Treuepflicht gegenüber der Gesellschaft ist übrigens nicht direkt eine Refinanzierungspflicht abzuleiten. Das ist vor allem dann ein Problem, wenn manche noch an das Projekt glauben, andere aber nicht mehr. Johannes Feilmair empfahl daher, frühzeitig schon entsprechende Vereinbarungen zu treffen.
Mag. Karoline Hofmann: Stabilisierung von bestehenden Immobilienfinanzierungen in der Schieflage
Wenn aufgrund steigender Kosten die geplante Budgets überschritten werden, sind Budgetüberschreitungsgarantien zwar wichtig, können aber nur so gut sein, wie die Bonität der Kapitalgeber. Für eine Geschäftsführung heißt das, sich frühzeitig abzusichern.
Zentrale To Dos, wenn zu befürchten ist, dass eine Projektfinanzierung in die Schieflage gerät, sind:
• Finanz- und Liquiditätsplanung
• Laufende Prüfung Insolvenztatbestände wie Zahlungsunfähigkeit und / oder Überschuldung
• Abstimmung mit Gesellschaftern und Aufsichtsrat
• Kommunikation mit wesentlichen Gläubigern
• Frühzeitiges Erkennen der Krisenursachen und entsprechende Antizipation
• Zeitnahes Einleiten von Stabilisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
• Dokumentation der wesentlichen Entscheidungsgrundlagen zur Haftungsvermeidung
Dabei ist auch zu beachten, dass in der Krise Sicherheiten neu bewertet werden müssen, wenn z.B. zu befürchten ist, dass sich keine Käufer oder Mieter finden werden. Auch kann der Preis unter die Erwartungen fallen, wenn gleichzeitig viele Liegenschaften parallel auf den Markt kommen.
Mit einer abschließenden Betrachtung zu den Sachverhalten von Insolvenzverfahren und Sanierungstreuhand sowie einer detaillierten Betrachtung, welches Verfahren aus der Sicht welcher Beteiligten wann vorzuziehen ist, endete das Legal Breakfast. Beim abschließenden Frühstück blieben Vortragende und Publikum noch lange zusammen um sich weiter in Gespräche zu vertiefen.
Hier die Vortragsunterlagen herunterladen (pdf, 3 MB)
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