Einleitung
Warum sich immer noch mit COVID-19 beschäftigen? Ist denn nicht bereits alles zu diesem Themenkomplex gesagt? Schließlich hat doch bereits zu Beginn der Pandemie das Bundesministerium für Justiz betont, dass Mieter, deren Geschäftsräume während der Corona-Krise behördlich geschlossen sind, ihren Mietzins reduzieren können.
Die Realität sieht bekanntermaßen differenzierter aus. Manchen ist es bereits frühzeitig gelungen, eine Einigung zu erzielen. Andere streiten noch immer erbittert vor Gericht und haben bereits angekündigt, dies bis zum Höchstgericht durchzufechten. Neben einer Vielzahl an Beiträgen in juristischen Fachzeitschriften und diversen Medien wurden bereits die ersten Gutachten zu diesem Thema veröffentlicht. Ferner bereichern die ersten Gerichtsurteile die Diskussion und die weiteren Gespräche.
Kurzum: im diesjährigen Rechtsupdate gänzlich auf COVID-19 zu verzichten, ist nicht möglich.
1. Mietzinsreduktion in Zeiten von COVID-19
Die Bestimmungen des ABGB beinhalten in den §§ 1104 bis 1108 ABGB spezielle Regelungen über die Gefahrtragung bei Bestandverhältnissen; dabei geht es konkret darum, welche Vertragspartei das Risiko der (teilweisen) Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts infolge sogenannter "außerordentlicher Zufälle" zu tragen hat.
COVID-19 hat insbesondere im Bereich der Geschäftsraummieten zu unklaren rechtlichen Verhältnissen geführt, die die Gerichte beschäftigen. Erste Urteile sind bereits ergangen und auch die ersten Rechtsgutachten wurden mittlerweile veröffentlicht. Kein Zweifel bestehe laut den Gutachten daran, dass die Preisgefahr in der Pandemiesituation bei den Vermietern bzw. Verpächtern liegt. Den Bestandnehmer treffe keine oder nur eine eingeschränkte Verpflichtung, den Bestandzins zu zahlen.
Viele Punkte sind allerdings noch offen und werden erst von den Höchstgerichten entschieden: Wonach richtet sich der bedungene Gebrauch? Sind bei Erhalt von Förderungen Mieten zu bezahlen?
2. Fixkostenzuschüsse erhalten - was nun?
Zur Erhaltung der Zahlungsfähigkeit in Zusammenhang mit den wirtschaftlichen Auswirkungen von COVID-19 sollen die konkreten Fixkosten betroffener Unternehmen durch einen Fixkostenzuschuss anteilig gedeckt werden.
Das Unternehmen muss jedoch zumutbare Maßnahmen setzen, um die Fixkosten zu reduzieren. Die COVID-19-Finanzierungsagentur des Bundes (COFAG) bezahlt den Fixkostenzuschuss jedoch vorerst nur bis zur Klärung der Rechtslage, unter Vorbehalt einer späteren Rückforderung, aus. Für den Bestandnehmer stellen sich hierdurch einige Fragen:
Was sollten Bestandnehmer berücksichtigen, um bei Rückforderung des Fixkostenzuschusses durch die COFAG nicht auf Kosten sitzen zu bleiben? Sind die Förderungen an den Vermieter durchzureichen bzw. kann auch der Vermieter Förderungen beantragen?
3. Neues zur Rechtsgeschäftsgebühr und weitere Entscheidungen
Auch Rechtsgeschäftsgebühren verlieren nicht an Aktualität. Hier wird seit geraumer Zeit versucht die bestehenden Konzepte aufzuweichen und sogar die in den Geb-RL enthaltene "Tricks" werden nicht mehr anerkannt.
Welche Tricks aktuell nicht mehr funktionieren, wie man weiterhin gebührenschonende Vereinbarungen abschließen kann und weitere aktuelle Entscheidungen besprechen wir gerne persönlich beim diesjährigen Rechtsupdate Immobilienrecht.
Der Autor: Mag. Stefan Horn, LL.M., ist Mitglied des Real Estate Teams von Wolf Theiss und hat sich auf Mietrecht und Immobilienstreitigkeiten spezialisiert. Bevor er zu Wolf Theiss kam, war er in der Praxisgruppe Immobilienrecht einer internationalen Wirtschaftskanzlei tätig. Danach war er vier Jahre Assistent am Institut für Zivilrecht der Universität Wien und dort auch Lehrbeauftragter für Zivilrecht. Mag. Horn hat einen Abschluss in Rechtswissenschaften der Universität Wien und einen Master of Laws (LL.M.) in Internationalem Baurecht von der Universität Wien. Am 24. September 2021 gibt er am Real Estate Circle wieder ein Update zum Immobilienrecht.
